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北京地价5年来首降

2018-12-13 09:03 来源:互联网综合
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原标题:北京地价5年来首降

  平均楼面价为2.39万元/平方米 环比下降4% 低溢价成交成为常态 供地计划未完成

  2018年1-11月房企土地成交面积排行榜

  国土局的交易大厅曾一度沸沸扬扬,交易室内,各家开发商代表频频举牌,甚至不乏相互间怄气竞价的场景。而在交易室外,唯一的出口也早已被围得水泄不通,媒体记者们通过监控器等待着一个又一个地王的诞生。但在今年,这样的热闹场面已经少之又少了,参加土地拍卖的开发商代表几乎都怀揣着明确的价格红线,一旦竞价超过了红线就绝对不再举牌。正是在这样的氛围下,今年的土地成交热度大降,举牌竞价超过20轮的地块就已经算是竞争非常激烈的了,而绝大多数的土地都是在溢价率不足20%的状况下成交的。根据北京中原地产数据显示,截至今年11月底,北京成交住宅地块的平均楼面价为2.39万元/平方米,环比下降了4%,平均溢价率为16%,环比下降10%,这也是5年来,北京土地的成交价格首次出现下降。

  12月卖地61.75亿元 全部为低溢价成交

  在11月份单日成交12宗土地,收入超300亿元之后,土地供应热度不减。12月份市国土局继续加推土地,截止到12月12日,新推出的4宗住宅用地全部位于顺义区,并且无一例外地都没有经历激烈的竞价,皆为低溢价成交,合计收金61.75亿元。不仅如此,12月北京土地市场还将有7宗土地挂牌出让。

  最近加推的4宗地全部位于顺义区,其中12月5日出让的两宗土地,都是顺义新城第13街区的住宅用地,一块规划建筑面积为42028平方米,起始价7.6亿元,另一块规划面积为104180平方米,起始价19亿元。两宗土地限价一样,均价售价均不超过43467元/平方米,且最高销售单价不得超过45640元/平方米,并且都执行“70/90”政策。

  没有悬念,这两宗土地最终均是低溢价成交,分别被华润和新城以8.85亿元和23.3亿元拿下。值得一提的是,此次新城在北京拿地,尚属首次。

  一周之后,12月11日,北京市土地交易市场又成交了2宗普通商品住宅用地,依旧采用“限房价、竞地价”的交易方式。这两宗土地都位于顺义区。一宗是顺义新城牛栏山组团,另一宗是顺义区高丽营镇地块。最终仅经过了数轮竞价,牛栏山地块就被合景泰富以9.2亿元竞得,溢价率为30% ,成交楼面地价为23880元/平方米。高丽营镇地块则被 龙湖+首开+万科+东方华美联合体以20.4亿元竞得,溢价率仅为7% ,成交楼面地价为31390元/平方米。

  不难看出,四宗新成交的住宅用地全部是低溢价率成交,最高溢价30%,最低溢价仅7%。

  北京青年报记者梳理今年土地成交发现,今年北京经营性用地成交最高溢价率出现在今年1月份,京投发展在密云获得的地块,溢价率达50%,之后土地交易逐渐冷清,溢价率走低,即便竞争最为激烈的丰台白盆窑地块,经过了64轮激烈争夺,但最终的溢价率仅为25%。

  地价平均2.39万元/平方米 5年来首降

  这种低溢价率已经成为了今年土地交易的惯有模式,甚至直接导致全年的土地成交价格出现下调。

  北京中原的数据显示,今年截至11月底,在住宅用地方面,北京住宅用地累计成交46宗,成交面积549万平方米,环比下降43%;平均楼面价为2.39万元/平方米,环比下降4%,值得注意的是,这也是5年来北京土地市场出现年度楼面地价环比下跌。总成交金额1311亿,环比上年下降45%。平均溢价率为16%,环比下降10%。

  很显然无论是整体的土地价格还是溢价率都明显下调,楼市的冷风已经不仅仅局限于住宅交易中,土地市场同样感同身受。

  根据北京中原的统计,在今年北京土地市场成交的46宗住宅用地中,限竞房用地成交达35宗,成交面积421.54万平方米(其中,25宗住宅用地执行70/90政策),占比76%。截至今年11月底,北京土地市场限竞房供应30宗,供应面积354.18万平方米,其中有5宗地块已入市。

  另外,除了限竞房,在今年的住宅成交用地中,共有产权用地成交10宗,成交面积114.94万平方米,不限价住宅用地1宗,成交面积12.6万平方米。而五六环之间住宅用地成交15宗,成交面积188.45万平方米,成交量最多。

  郊区拉低宅地楼面平均价

  至于土地价格的下调,根据我爱我家研究院的分析,除了市场自身的调节外,也与土地供应多位于郊区有很大关系。数据显示,11月居住类用地楼面价23390元/平方米,微低于前11个月居住类用地平均楼面价23879元/平方米,亦低于10月居住类用地楼面价31852元/平方米。11月重点成交的12宗居住类用地除2宗位于丰台外,其他10宗均位于郊区,尤其2宗位于远郊密云、延庆两区,成交楼面价仅6000+元/平方米,拉低整体市场均价。

  溢价率方面,11月北京居住类用地成交溢价率为15.89%,相比10月13.41%上升2.48个百分点。但总体来说,溢价率仍然不高。在成交的15宗地中,有3宗地直接以起始价成交。

  综合来看,我爱我家市场研究院分析认为:2018年,房企在京拿地更加理性和谨慎,成交土地溢价率相对不高,多块土地以零溢价成交,甚至还出现了土地流拍的现象。

  供地计划依旧没有完成

  土地遇冷也影响了供地节奏,从供应计划完成率来看,北京近5年中仅2015年、2017年完成了计划供应。2018年1-11月累计供应住宅用地占全年计划供应量的70%。

  截止到2018年11月底,供应土地59宗,比去年同期减少45.37%;其中居住类供应38宗,同比下降47.95%。成交土地65宗,比去年同期减少33.67%;其中居住类成交46宗,同比下降29.23%。

  业内人士表示,总体来看,今年土地市场明显降温,一方面跟供应量减少有关,另一方面今年相比往年明显增多的流拍也直接影响土地成交量。

  根据6月22日发布的《北京市2018年建设用地供应计划》,今年北京市建设用地计划供应总量为4300公顷,其中国有建设用地供应4100公顷,集体土地租赁住房用地供应200公顷,与2017年基本持平。国有建设用地计划总量的4100公顷中,住宅用地计划1000公顷,其中商品住宅650公顷,保障性安居工程用地350公顷。今年前11月的供应土地建设用地面积仅363.69公顷,其中居住类为238.57公顷,远远未达到北京全年土地供应总指标。与去年全年965.81公顷、居住类688.6公顷的供地规模相比,也相距甚远。预期12月仍将延续10月、11月的供地趋势,继续加大供应量。

  房企拿地积极性方面,中原地产的统计显示,今年1-11月,国企在京拿地29宗,成交面积376万平方米,为市场拿地主力。

  土地成交面积TOP10房企累计拿地35宗,成交面积505万平方米,占年度市场71%。民企拿地12宗,成交面积140.79万平方米,成交额164亿元,拿地的最高金额为32.85亿元。

必达财经

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